Duurste winkelpanden Amsterdam op prijsniveau van 2013
Winkelpanden overige top-steden op prijsniveau van 15-20 jaar geleden
De martkwaarde van winkelruimtes in de duurste straten van zes grote winkelsteden in Nederland is op het niveau van 10-20 jaar geleden. Sinds de kapitaalwaardepiek eind 2018 daalde de marktwaarde per vierkante meter winkelruimte op het duurste stukje van de winkelstraat gemiddeld met 43%. In Amsterdam bedroeg de procentuele daling 38% waardoor de capital value* momenteel gelijk is aan de capital value in 2013, met uitzondering van de PC Hooftstraat. De waardedaling heeft zich sterker gemanifesteerd op de winkelstraten van de grootste winkelsteden van Nederland. De waardedaling van winkelpanden in middelgrote steden zoals Almere, Enschede, Groningen en Haarlem is met een bandbreedte van tussen de 20% en 30% relatief beperkt gebleven, in Apeldoorn daarentegen is de waardedaling circa 50% geweest.
Hans Hinfelaar, Partner Capital Markets Cushman & Wakefield: “Historisch gezien waren winkelpanden een ‘save haven’ binnen real estate vastgoed, waarbij voor de consument fysiek winkelen de nummer 1 vrijetijdsbesteding betrof. De winkelmarkt, en met name het high street segment, was de afgelopen jaren onderhevig aan waardedaling door de opkomst van e-commerce, beperkte financierbaarheid, de hoge huren en Corona. Dat zien we nergens anders terug. Alle waarde aangroei tussen nu en 10 jaar geleden is verdampt. Terwijl deze extreem was gestegen tussen 1998 en 2018. Omdat er heel veel is afgewaardeerd en de realiteit bij verkoper aanwezig is, is het voor investeerders aantrekkelijk om deze panden te kopen. Na jaren van negativiteit omtrent de retailmarkt is er weer sprake van licht aan het einde van de tunnel. Het ligt in de lijn der verwachtingen dat de weg naar herstel op relatief korte termijn wordt ingezet en de aantrekkelijkheid van retailbeleggingen toeneemt”.
Waardedaling sterkst in Amsterdam
De martkwaarde van winkelruimtes in de Kalverstraat, de duurste straat van Amsterdam, is op het niveau van 10 jaar gelden. Voor de tweede tot en met de zesde winkelstad van Nederland geldt zelfs dat de waarde zich begeeft op het niveau van 15-20 jaar geleden. De waardedaling van winkelpanden in middelgrote steden zoals Almere, Enschede, Groningen en Haarlem is met een bandbreedte van tussen de 20% en 30% relatief beperkt gebleven.
Hans Hinfelaar: “Op de beste (A1-winkelstand) delen van de topwinkelstraten is de leegstand zeer beperkt, retailers willen zich vestigen op de beste locaties en veel re-locaties hebben zich voorgedaan. Veelal gebruiken wij de volgende metafoor: De winkelstraat is als een elastiek waarbij het elastiek is opgerekt in de hoogtij dagen en waar het elastiek nu weer terug is in haar oorspronkelijke vorm, hetgeen betekent dat de uiteindes van de winkelstraten afsterven dan wel een andere functie krijgen en de kern het winkelgebied blijft waar zowel de consument als retailer zich wil begeven”.
Sterke verbetering verkoopbaarheid
Hoewel de winkelmarkt al de nodige correcties heeft ondergaan en high street beleggers minder gebruik maken van externe kredietfaciliteiten, spiegelen beleggers hun aanvangsrendement nog steeds aan de huidige rentestand. In het door particuliere beleggers gedomineerde segment van de markt betekent dit dat zij in de regel geen biedingen onder de kostprijs van externe financiering uitbrengen, ongeacht of ze er gebruik van maken. Hierdoor zijn er dit jaar nog maar weinig producten naar de markt gebracht (EUR 100 mln) en ook pijplijn voor de tweede helft van het jaar is nog relatief leeg. Dit betekent dat het investeringsvolume over 2022 van EUR 1,7 miljard, niet geevenaard wordt. Voor 2023 wordt voorlopig gekoerst op een volume van EUR 1,25 miljard.
Voor de duurste winkelmeters op de drukste winkelstraten geldt dat de relatieve verkoopbaarheid van het High Street segment sterk is verbeterd. De combinatie van relatief hoog rendement en mogelijkheden tot alternatieve aanwendbaarheid heeft daaraan bijgedragen. Daarnaast durven veel hoofdzakelijk particuliere beleggers anti-cyslich te beleggen. De correctie van de laatste jaren is reeds verwerkt in in de huidige capital value, waardoor in tegenstelling met de overige vastgoedsegmenten, verdere afwaardering in 2023 niet of beperkt aan de orde hoeft te zijn.
*(ERV zone A/yield)
