Gemeente remt flexibiliteit op de woningmarkt

Gemeente remt flexibiliteit op de woningmarkt

Amsterdam – De huurprijzen in de vrije sector in Nederland zijn in het derde kwartaal met 5,2% gestegen ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2014. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand komt uit op € 13,27. Pararius.nl wijt de stijging aan een stagnatie aan de aanbodzijde. Gemeenten anticiperen niet voldoende op het tekort aan huurwoningen in het middensegment. De bij Pararius aangesloten makelaars verhuurden in het derde kwartaal van dit jaar 13.299 woningen via de website terwijl zij er slechts 10.194 nieuw te huur konden aanbieden.

Volgens Jasper de Groot, algemeen directeur van Pararius, is er veel vraag naar huurwoningen in het middeldure segment met huren tussen de € 700,- en € 1.000,- per maand. “Al jaren bepleiten wij in onze kwartaalberichten dat het segment vrije sector huurwoningen in Nederland te klein is voor het goed functioneren van de woningmarkt. Dit segment zorgt voor de verbinding tussen de sociale huurmarkt en de koopmarkt en stimuleert doorstroming van de middeninkomens. Er is momenteel nauwelijks een alternatief bij een neergaande of aantrekkende koopmarkt.”

Schermafbeelding 2015-11-04 om 10.45.53

Koopwoningen brengen meer op voor gemeenten
Nu de particuliere markt voor koopwoningen aantrekt zijn veel gemeenten geneigd het economisch belang te laten prevaleren ten koste van het maatschappelijk belang. Gemeenten verkopen liever grond voor de realisatie van koopwoningen dan voor huurwoningen. Vastgoedbelegger Syntrus Achmea en vastgoedontwikkelaar ASR stelden onlangs in een interview met Het Financieele Dagblad dat ontwikkelaars bereid zijn meer voor grond te betalen als die grond bestemd is voor de particuliere koopmarkt. Bij een bestemming voor de huurmarkt moet de ontwikkelaar verkopen aan een belegger in huurwoningen. Deze belegger kan geen gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek die voor particulieren wel geldt. Door dit belastingvoordeel heeft een particuliere koper meer financiële ruimte dan een belegger. Dit heeft tot gevolg dat een ontwikkelaar bereid is meer voor grond te betalen bij een bestemming voor particuliere koop omdat hij dan hogere prijzen kan realiseren.

Gemeenten zullen dus met minder opbrengst genoegen moeten nemen als men het maatschappelijke belang wil dienen en het aandeel middeldure huurwoningen in de woningvoorraad wenst te vergroten.

Gemeenten doen aan symptoombestrijding
Daarnaast lijkt het alsof gemeenten zich niet bewust zijn van het feit dat de lange wachttijd voor een sociale huurwoning haar oorsprong vindt in het ontbreken van een solide middelduur huursegment. Hierdoor zijn sociale huurders niet in staat door te stromen. Volgens het ‘State of the State’ rapport van Deloitte is er een groep van meer dan 600.000 scheefwoners in Nederland. Dit is 28% van alle bewoners van sociale huurwoningen. Deze groep zou inmiddels geen corporatiewoning meer kunnen huren, maar woont daar vanwege eerdere toetreding wel al. De primaire reactie van de gemeenten is om meer sociale huurwoningen bij te laten bouwen terwijl een structurele oplossing gezocht zou moeten worden in het bijbouwen van woningen in het middeldure segment. Hierdoor kunnen de scheefwoners opschuiven.

Vraag middensegment ongekend hoog
Onlangs adviseerde het Financieel Stabiliteitscomité (FSC) aan het kabinet om de geleidelijke afbouw van de LTV met 1%-punt voort te zetten na 2018 totdat een niveau van 90% is bereikt. Jasper de Groot: “Hierdoor moeten veel starters langer sparen voordat zij een woning kunnen kopen. Dit zal leiden tot een toename van de vraag naar huurwoningen in de vrije sector. De vraag om gronduitgifte van de gemeenten te bestemmen voor de bouw van middeldure huurwoningen wordt steeds prangender”. Het FSC benadrukt dat aanvullende maatregelen nodig zullen zijn om aan de snel groeiende vraag te kunnen voldoen.

Uit het rapport van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), dat in opdracht van de NVM werd uitgevoerd, blijkt ook dat er te weinig huurwoningen voor de middeninkomens zijn. Vooral de verstedelijkte regio’s: de Randstad, Noord-Brabant en Gelderland zijn moeilijk toegankelijk. Dat terwijl er juist een groeiende groep mensen met een middeninkomen geïnteresseerd is in middeldure huurwoningen in de stad. Jasper de Groot: “Een koopwoning is voor deze categorie te veel een beslissing voor lange termijn. Het huurhuis is een flexibel en mobiel alternatief op vlak van werken en wonen.”

Einde bericht

Tags: